200x年12月6日至21日，中国物业管理考察团就韩国大平洋国际贸易公司、日本日中经济贸易协会的邀请，访问了韩国和日本。访问期间，考察团走访了韩国住宅管理士协会、日本住宅管理协会、大阪市城市配备局、大阪府住宅管理中心及有关企业，实地考察了一些建设现场和管理项目。通过走访和考察，我们和韩国、日本的同行就物业管理法规、实际操作、发展趋势等方面进行了广泛的探讨，对韩国、日本的物业管理法律、技术和管理的水平有了较好的了解。考察团的同志认为，这次考察使我们直接面对先进国家的物业管理，既认识了自己的差距，也看到了努力的方向。这次考察全面完成了出访前制定的考察计划，达到了预期的目的。现将考察的有关情况报告如下：

　　一、韩国、日本物业管理基本情况

　　韩国和日本属于市场经济国家。物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面：

　　（一）物业管理的法律基础比较好。目前，韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法（区分所有权法）。物业管理中所涉及的大部分法律关系，如业主与业主的关系、业主大会和业主委员会的产生、业主与物业管理企业的关系等，均在区分所有法中得到阐述或体现。为了进一步规范物业管理，在我们访问期间日本刚颁布了专门的物业管理法律“关于推进公寓管理规范化的法律”（200x年12月8日，法律第149号），对物业管理涉及的各类法律关系，特别是对从业的公司、人员的资格规定以及管理者与业主之间的权责关系作了更加明确的规定。此外，韩国和日本实行市场经济多年，以市场规则为基础建立的法律体系非常完善。这方面也有利于物业管理的发展。

　　（二）韩国日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。韩国日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。日本以前对物业管理企业及从业人员的管理比较松散，造成物业管理服务质量差、管理水平低，居民不满意。针对这种情况，日本在“关于推进公寓管理规范化的法律”中对物业管理企业和从业人员进行了严格的规定。“法律”的实质性条款共有六章，其中有两章是关于企业和人员的资格、考试及登录等问题的。例如，法律规定公寓管理者必须经考试合格方具备资格；考试要测验作为公寓管理者的必要知识，每年由国土交通大臣进行一次以上；考试由指定的考试机关进行，考试机关要具备相应的条件；具有公寓管理者资格的人员，要申请登录，国土交通大臣要向其颁发物业管理员登记证；但一些如未成个人、刑满释放未超过两年的、被处罚过的以有曾被取消过登录资格的人员，均不能登录；非公寓管理者不得使用公寓管理者及其他易混淆的名称（“法律”第二章第六条至第四十三条）。再如，法律规定经营公寓管理业的，应事先在国土交通省准备的公寓管理业者登记簿上登录；登录有效期为五年，期满后必须重新登录，登录的条件包括办公场所、法人领导层的姓名、地址等；不符合条件的，国土交通大臣应拒绝其登记；已登记的，国土交通大臣要向社会公众公布；未经登记的，不得经营物业管理业（“法律”第四十四条至第五十三条）。法律还对管理处主任进行了要求。

　　（三）物业管理的社会环境比较好。韩国从战后、日本从明治维新后就开始建立资本主义市场经济体制。其私权意识、等价交换意识很强。这种意识反映在物业管理上，一是公众积极参与物业管理，二是业主接受花钱买服务的管理形式。例如，日本第一建筑服务公司的中国部

 

经理就介绍了一个例子。该经理住在一个有40户人家的楼房里。40户人家轮流担任业主大会的主席。清洁卫生工作一般情况下由各户自己负责，并注意保持公共部位的卫生。每隔一定时间，全体业主要集体劳动一次，清扫全楼的卫生交给物业公司的物业管理费用由业主委员会决定后，全体业主分担。由于激烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确，即同类物业业主负担的费用基本一样，大家都知道其基本的费用标准，没有多少价格上的争议。业主支付物业管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。

　　（四）物业管理企业的专业化程度高。日本韩国的物业管理发展水平较高。从考察的情况看，韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时，没有失修失养的现象；大厦及住宅均很清洁，基本没有卫生死角。韩国日本一般居住区的管理水平大约达到北京市的全国优秀小区的管理水平。

　　日本韩国的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。特别值得关注的是，在一些比较小的住宅或大厦中，业主

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