200x年11月13日—23日，以沈建国为团长的中方代表团一行30人赴日参加第十届中日住宅交流活动。交流活动通过举行中日双方有关住宅建设和发展的报告会、中方现场考察日方的有关建设项目情况等方式进行。交流活动期间，我们对日本住宅政策的发展方向、住宅性能表示（评价）体系、生态住宅的规划与建设、旧房改造技术、提高住房使用寿命技术等方面有了一定了解。在此次交流活动中，日方将其住宅性能表示（评价）体系发展情况作为一个重点内容对我们进行了介绍，这引起了我们的极大关注，这也使住宅性能表示（评价）体系成为我们此次交流活动的重点考察内容。通过初步考察，我们认为日本的住宅性能表示（评价）体系对我国目前开展的住宅性能评价工作具有较好的借鉴意义。因此，此次考察报告就围绕对日本住宅性能表示（评价）体系来展开。

　　一、日本住宅性能表示（评价）制度

　　200x年4月1日日本颁布了住宅性能表示制度的法律，自10月起正式实施，住宅性能评价是住宅性能表示制度的主要组成部分。

　　1、日本住宅性能表示（评价）制度的实施原则

　　住宅性能表示及评价是作为一种随意制度，开发商以及消费者可自主选择是否利用，国家不强制推行。

　　2、日本住宅性能表示（评价）基准

　　日本建设大臣经过国会的公听会等必要的手续，制定日本住宅性能表示基准。日本住宅性能表示基准不设综合指标，而是突出各分项性能指标，具体体现在以下9个方面：

　　①结构安全性。主要考虑地震、抵御风力和承受积雪三方面的因素，如以地震的防震强度为例，分为三个等级，第一等级为防止百年一遇的地震，要求不发生房屋倒塌、人员伤亡的情况，这是最低限度要求；第二等级为防止1.25倍第一等级的地震；第三等级为防止1.5倍第一等级的地震。

　　②防火的安全性。包括住宅火灾的报警装置的设置等级、火灾时的避难安全性、火灾时墙壁和楼板等部位的耐火性能等情况及相应指标。

　　③耐久性。主要考查不同结构类型的住宅的长期耐用性能。

　　④维修管理的方便性。主要考虑住宅维修管理的方便性，并尽可能不干扰住户的正常生活，如将管道井设在公共空间内，可不入户进行维修。

　　⑤节能性。

　　⑥通风性。主要考虑室内的通风换气问题。

　　⑦采光性。主要从开窗率（窗墙比例）考虑，尽可能采用自然光。

　　⑧隔音性。主要考虑楼板、墙壁的隔音性能。

　　⑨长寿社会的对应性。这主要是考虑老龄化问题，尽可能在住宅中增设无障碍设施。

　　以上九个方面均量化出具体的等级。

　　3、住宅性能评价机构及住宅性能评价

　　①住宅性能评价机构的性质。

　　住宅性能评价机构必须是处在第三者的位置，其资格由建设大臣批准。全日本目前有67个住宅性能评价机构。

　　②住宅性能评价机构资格的取得。

　　A、必须拥有2名以上的评价员。评价员必须具备一级建筑师资格，接受过评价员的研修和教育，目前全日本有1500多名评价员；

　　B、法律上对住宅性能评价机构的股票份额构成有限制，以体现其第三者的性质。

　　③住宅性能评价机构的收费。

　　由各个评价机关自主决定评价报酬，一般来说，对于独门独户住房，收取十几万日元。以百分比来估计，大约占房价款（不

 

含土地费用）的1％。

　　④住宅性能评价机构的法律责任。

　　住宅性能评价机构的资格由建设省直接批准，如发生失误，可由建设省吊销其资格，并承担民间法律责任。住宅性能评价机构往往都建立了保险制度，以解决对当事人的赔偿问题。

　　⑤住宅性能评价程序。

　　对于新建住宅，开发商向住宅性能评价机构提出申请，住宅性能评价机构按照上图的程序进行住宅性能评价（对于已设计或已建设住宅，按照住宅性能表示基准进行评价），并提供可交付住宅性能评价书。

　　因此，新建的住宅性能评价结果一般要经过设计一次、施工中两次、竣工一次，至少四次评

[1] [2] [3] 下一页