时值年关，企业正缺钱周转，银行信贷又紧闭，怎么办？

　　■ 文/苏龙飞

　　“今年的放贷额度已经全部停了，至于什么时候再放额度，要等上边通知。”华侨城地产财务总监林育德听到银行的这个答复，心里再度紧张起来，他所担心的事情最终还是发生了。年底资金紧张，林育德希望从银行融得一笔资金，缓解一下企业资金周转的困难。但是在全国经济趋热的背景下，信贷监管日趋紧缩。

　　银监会要求各商业银行2007年的贷款余额不得超过10月31日水平。2007年末各银行基本处于无款可贷的状况，而且这种趋紧的状况在2008年还将持续。今年元旦前后，市场传闻监管部门又对商业银行划下两道红线：其一，商业银行2008年的信贷增长须严格控制在12%以内(较2007年下降5个百分点)，违规者将受到央行的经济惩罚；其二，今年的信贷投放由往年宽松的“年度治理”改为严格的“季度控制”。

　　看来从银行获得融资是无望了，怎么办？

　　创新融资方式

　　事关重大，林育德不得不向总裁张立勇汇报此事。在地产界摸爬滚打23年的张立勇，十足一个资本运作高手。面对资金短缺问题，他心里早已有了方案：转让收益权。实际上就是提前拿到未来的收入：将旗下的部分物业未来一段时间内的租金收入，整体打包转让给投资者。

　　张立勇有自己的分析，从银行贷款已经不现实，增发股票程序耗时太长；而转让收益权，既不丧失对物业的所有权，又能快速融得资金。

　　他拨通了中信信托总经理蒲坚的电话，请他前来商讨融资事项。张立勇向蒲坚表示：“我们华侨城旗下有一批用来出租的商铺、写字楼、厂房以及国际公寓，每月都有稳定的现金收入，这批物业5年下来租金总收入大约近10亿元。我想把这5年的收益折价卖给机构投资者，你看看什么价钱合适？”

　　根据收益折算，蒲坚认为6.5亿比较合适。

　　张立勇与财务总监林育德琢磨了一下：未来10亿元的资产，现在6.5亿卖了，虽然有点亏，但是马上就能拿到一笔巨额的现金，这6.5亿元现金在未来5年或许还不止产生10亿元的价值。于是拍板成交。

　　华侨城此举被称之为“准REITs(房地产投资信托基金)”模式，对地产业来说是一种金融创新，它拓宽了企业的直接融资渠道，即使未上市的企业也能够实现在证券市场的直接融资。但是，由于国内未有对REITs的相关法律说明及税收条例，目前还未有在国内证券市场上公募融资的REITs。

　　出售未来收入

　　为了实施该方案，中信信托、华侨城地产、工行深圳分行签订了一个三方协议。华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者，中信信托则具体承担此次销售。

　　于是中信信托将这个项目介绍给一些机构投资者，机构投资者当然会有自己的盘算：我现在掏出6500万元给华侨城，那么依靠华侨城未来5年的物业租金收益，我一共可以得到1亿元，可以净赚3500万，这笔买卖可以做。

　　机构投资者纷纷掏钱认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。

　　注重“滞销”风险

　　华侨城地产的这种融资模式，本质上就是将未来5年的部分租金收益，估值卖给投资者，然后套现资金以求发展。房地产企业旗下拥有大量收租物业，这些物业每个月都能获取稳定的租金收益，拥有稳定的现金流，因此就可以将未来一段时间的收益权折价转让。其实，不仅仅是拥有物业的地产公司，可以采取这种模式缓解资金紧张，只要拥有稳定现金流收益的企业，都可以运用转让收益权的模式进行融资，比如拥有稳定收益的物流公司、公交公司等等。

　　虽然转让收益权这种模式可以迅速融资，因为它不需要走冗长的审核程序，只要找到信托公司做中介人，即可出售给机构投资者。但这其中也有一定的风险，即“滞销”风险。因为“收益权”不是一次性销售，是“分拆”分别销售给不同的机构投资者，假如机构投资者认购不踊跃，势必要延长销售时间。

　　要防范这个“滞销”风险，那么就必须适当降低收益权的估值。比如，本案例中，华侨城未来5年10亿元的收益，假如不是估值6.5亿，而是估值8亿来转让的话，势必造成“滞销”，不仅没有发挥“迅速融资”的优点，反而有可能造成财务危机。

　　转让收益权的融资，需要在“快速回款”与“高价出售”之间做一个权衡。假如想要快速回款，势必要降低估值；假如要卖个好价钱，就必须以延长回款为代价。