作者：董娟

　　这个冬天比较冷。

　　在深圳房地产中介企业中天置业倒塌后，以资本思维出现的创辉租售也濒临倒闭。

　　网络游戏也因史玉柱的“征途”成功在美国上市再次被外界关注：这一行业是否利用了人性的弱点一度成为人们争论的话题，而壮大的网络游戏公司时不时会成为人们指责的对象。

　　它们都涉及到一个重要问题：有些商业模式先天就有社会风险，而这种风险会在特定的社会历史时期处于风险高发期。

　　社会发展转型期的“民生产业”风险指数高

　　在上海大学社会学教授顾骏眼中，社会发展的转型期，公众的需求通常会“降低”，大家最关心直接关系到自身生活和安全的一些要素，比如衣食住行。外界越是变化莫测，人的基本需求就越是降低。

　　综观世界经济发展史，无论欧洲、美洲还是亚洲，任何一片土地遭遇社会转型时都会出现较尖锐的社会矛盾，而“住”这一直接关系到民生的行业通常会成为焦点。“房地产的原罪”说也不断被提起。房地产行业虽然以满足市场化的住宅需求的面目出现，但在特定时期，它的社会风险要高于一般行业。

　　当一个国家的城市化率从30％向70％推进时，就进入到一个高速发展的时代，同时也是房地产企业高速发展的时期，城市化率到了70％之后，就开始进入了平稳期。德国在转型期房地产业也曾经成为社会矛盾的焦点。

　　时至今日，德国东西部的经济差距依然不小。当年的焦点：两德统一伊始，原东德地区居民大量向西迁移，全国范围内出现了巨大的房屋缺口。最初，有房地产商打算利用这个机会“乘机捞一把”，小范围内东德的移民被迫用自己的补偿款来购买价格已经被抬高数倍的房屋。这种刚性需求带给部分东德居民的并不是统一后的喜悦，引起东德迁移居民的大肆反抗，一度甚至造成社会矛盾。

　　很快，联邦政府就注重到了这个小范围内的问题，马上采取一系列的措施来化解因房地产的刚性需求而可能带来的社会矛盾。联邦政府并没有依靠政府财政修建新房，而是通过一项税收优惠措施，规定无论是公司还是个人，凡建房投资一律免缴所得税。这一措施大大激励了全国投资者的建房热情。

　　平稳期：拒绝挑战心理底线

　　在相对平稳阶段，一些轻易挑战公众心理底线的行业轻易暴露模式本身存在的社会风险。比如网络游戏、个人生活被干扰的电话直销、公众资源被侵占的过度的户外广告等。

　　马斯洛将人类的需求分成5个层次，分别是：生理需求层次（包括食物，水，睡眠和性在内的基础的需求 ）、安全需求层次（四周环境安全、保险 ）、社交需求层次（爱的需求；与他人友谊的需求；希望付出爱并希望在社会中有贡献 ）、尊重需求层次（希望别人注重自己的能力和价值并意识到在世界上的价值）、自我实现需求层次（一种人们以他们独特的方式意识到他们最高潜能并充分发挥自己潜能的状态）。

　　从上述5层需求来看，房地产行业能够满足要求并不高的第二层。而需要被尊重和自我实现的需求则更轻易在平稳期出现。

　　网络游戏给青少年带来的沉迷影响，成为社会问题。因为过度沉迷网络游戏，不少家长都义愤填膺，在网络游戏中，这些年轻的玩家们并没有意识到自己在世界上的真正价值，或许只能在虚拟世界中寻求慰藉。

　　网络游戏的道德风险并不是伴随着史玉柱的征途前往纽约上市才被提起，几年前陈天桥就差点因此被口水淹死。在“征途”的世界里只要有钱，就可以不断更新装备，在自己的帝国里呼风唤雨，寻求到与现实世界不同的满足感，这似乎也刚好符合了马斯洛的“希望别人注重自己的能力和价值并意识到在世界上的价值”这一需求层次，唯一不同的是，这个世界是虚拟的。虽然网络游戏公司的赢利惊人，但看其财务报表，几乎都是建立在玩家长时间和大投入的基础之上。为了避免未来可能带来更多的社会问题，国家已经出台了《防沉迷系统开发标准（试行）》，这一针对未成年人的系统未来或许同样使用在成年人身上。

　　电话直销曾经在营销史上被浓墨重彩，它的新奇性和有效性一度成为不少大公司的选择。但这一模式的另一面是什么？现在的我们接到推销电话的第一反应是什么？“谁把我的信息泄漏出去了？”想必是多数人的直接反应。在这样一个要求尊重和保护个人需求的时代，谁愿意自己的心理底线被挑战？

　　现在的社会环境被认为是具有杂糅的特点，但最基本的仍是转型特征，于是网游等的风险程度会让位于民生产业。

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　　另类先天风险：资本运作披着传统行业外衣

　　资本运作一旦披着传统行业外衣会怎样？一夜之间几乎所有门店关闭的创辉租售走的就是这样的路。

　　当年还在上海读医学院时就成了股民的林凤辉可能没想到，资本运作暂时成就了自己，但也使自己的公司一夜之间濒临灭绝边缘。从股市里赚了人生第一桶金后，林凤辉机敏的投机头脑使他放弃了医院的工作前往深圳炒房，这一过程中他看到了二手房交易的商机，创辉物业公司就这样应运而生，而房地产中介行业的资金监管的潜规则满足了林凤辉投机需要，很快，8家店面就这样开了起来，这成为未来大规模扩张的基础。

　　再来具体解读一下房地产中介的潜规则：深圳的中介公司可以用自己的账户帮客户监管定金、房款。时间从10天到60天不等。楼市热时，资金自然会不断注入。这些数目巨大的现金在自己的账户上却没有政府部门相应的监管，大量客户的监管资金就这样被中介挪用。创辉租售因为成交量很大，监管资金最高时达3亿元。林凤辉用了“空手套白狼”的手法，成功进行了疯狂扩张。最后就成了大家所看到的那样，上海、东莞、合肥等地遭到了挤兑风波，资金链断掉的创辉成了过街老鼠。

　　这种缺乏第三方监管的商业模式正在被改变。实际上，2007年上半年建设部与央行联合发布通知，便明确要求建立存量房交易结算资金治理制度，以防止国内房地产经纪机构占用交易资金。经过了中天和创辉事件后，这一商业模式正在加快发生着变化。