撰文 陈萍生 刘兴国

　　纳税人在转让销售不动产时，应该按照接受转让方的要求，据此参照计算分析，寻找一个合理的开发费用和增值率，达到少缴税收的目的。在进行土地或房地产开发时，不可盲目进行不切实际的开发利用，以免付出的开发费用得不到被转让方的认可补偿 先在房地产开发过程中，有些开发企业对购进的不动产不进行任何开发，便直接转让销售，却不知这种销售方式比先开发再销售方式，可能要缴纳更多的税收，实现效益反而减少。究其原因，就是纳税人没有进行开发，不能计算加计扣除，从而多缴纳了土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，在计算土地增值税扣除项目时，对从事房地产开发的纳税人可按土地成本和开发成本的金额之和，加计20%的扣除。

　　根据上述规定，在具体计算土地增值税的扣除项目金额时，可按以下四种情况进行处理：一是对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只答应扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在土地转让环节缴纳的各项税金，不能予以20%的加计扣除。

　　二是对于取得房产产权后，未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的，计算其增值额时只答应扣除旧房及建筑物的评估价格或取得房地产时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，在房地产转让环节缴纳的各项税金，也不得予以20%的加计扣除。

　　三是对于取得土地使用权后，进行土地开发(如三通一平等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时除答应扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用，与转让土地使用权有关的税金外，还答应按取得土地使用权所支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。

　　四是对于取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，除答应扣除取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金外，还答应按取得土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施的成本之和加计20%的扣除。

　　案例甲房地产公司购得一土地使用权，价款200万元。随后，在未进行任何开发的情况下，直接以400万元价款转让销售给乙房地产企业，取得转让销售收入差价200万元，缴纳营业税金及附加11万元(200×5.5%)。乙企业取得土地后，需要花费“三通一平”开发费用100万元，才能进行房地产项目开发利用。

　　假如企业其他扣除费用按土地成本和开发成本的10%计算扣除，甲公司土地增值税收计算如下：

　　扣除项目＝土地价款＋其他扣除费用＋税金＝200＋200×10%＋11＝231(万元)

　　增值额＝销售收入－扣除项目＝400－231＝169(万元)

　　增值率＝增值额/扣除项目×100%＝169/231×100%＝73.2%，增值率超过50%低于100%，适应40%税率。

　　应纳土地增值税＝增值额×40%－扣除项目×5%＝169×40%－231×5%＝56.05(万元)

　　假如甲公司按照乙公司的要求，自己先对土地进行“三通一平”开发，支付开发费用100万元后，再以500万元价格销售给乙公司。甲公司销售收入价差还是200万元，营业税计税依据为300万元(500-200)，缴纳营业税金及附加为16.5万元(300×5.5%)，甲公司比原方案多负担营业税金及附加5.5万元。假如企业其他扣除费用按土地成本和开发成本的10%计算扣除，甲公司计算土地增值税时，可以增加加计20%扣除。计算如下：

　　扣除项目＝土地价款＋开发费用＋其他扣除费用＋税金＋加计扣除＝200＋100＋(200＋100)×10%＋16.5＋(200＋100)×20%＝406.5(万元)

　　增值额＝销售收入－扣除项目＝500－406.5＝93.5(万元)

　　增值率＝增值额/扣除项目×100%＝93.5/406.5×100%＝23%，增值率低于50%，适应30%税率。

　　应纳土地增值税＝增值额×30%＝93.5×30%＝28.05(万元)。与不进行开发直接转让土地相比，甲公司少缴土地增值税28万元(56.05-28.05)，扣除多缴纳的营业税金及附加5.5万元，仍少缴税收22.5万元，实际为企业税前净利润增加22.5万元。虽然乙公司因此将多支付100万元加价形成的契税，但是甲公司承担了100万元加价的营业税金及附加，双方应是可以接受的。

　　从上述案例中可以看出，甲公司少缴土地增值税的原因主要是增加了开发成本，从而实现了增加加计20%的扣除项目，并扩大了扣除项目基数，同时降低了增值率，进而降低了税率。纳税人在转让销售不动产时，应该按照接受转让方的要求，据此参照计算分析，寻找一个合理的开发费用和增值率，达到少缴税收的目的。在进行土地或房地产开发时，不可盲目进行不切实际的开发利用，以免付出的开发费用得不到被转让方的认可补偿。

　　(中国税网特约供稿)
　　

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