■本报记者 谢旻 北京报道

　　遭受了2007年一年以来宏观调控的洗礼，内地地产商在翘首盼望新税法带来的转机。

　　酝酿10年，历时3年的新《企业所得税法》将于2008年1月1日起开始执行。新税法的核心内容为实现“两税合并”。

　　届时，内资企业所得税税率将从33%下降至25%，而以前最低可享受15%税率的外资企业则“好日子”将一去不复返。

　　“假如根据新规，税率下降为25%，则将使企业税后净利得到不小的提升。” 中投证券分析师李少明测算，此项政策预计将给房地产企业带来12%的净利润提升空间。

　　而业内更关注的是，开发商享受两税合一，在冲抵土地增值税给房企带来的成本增加的同时，政府会否出台新的税收政策以抑制这一利好带来的效益。

　　冲抵土地增值税猜想

　　“两税合一对外资企业有影响，但对房地产企业反而是利好。此项政策可能冲抵土地增值税清算给房企带来的成本增加。”来自香港的恒基地产中国区顾问田国强介绍。

　　在新税法实施以前，我国企业所得税主要采用两种征收方式：一是查账征收，另一种是核定征收。

　　李少明调查，目前几乎所有的房地产公司实施的所得税率都达33%，只有少数深圳本地公司的税收水平为15%。假如按照25%的税率征收，对地产公司而言，将产生8%的税差。

　　“此项政策预计将给房地产企业带来12%的净利润提升空间，基本上可以抵消掉高毛利水平带来的增值税提升的影响。” 李少明表示。

　　“新税法调整了抵扣项目，降低了内资企业应纳税所得额，这一所得税税基的降低，也能使内资房地产企业的税后净利增加。”广州龙翔房地产开发有限公司营销策划总监王志平则认为，两税合并对于房企影响可能暂时不大，但从长远发展来看是可以减负。

　　8%的税率差对近期开发商的开发速度有所影响。目前，就存在部分完成全年销售任务的开发商暂缓销售的情况发生。

　　对此，一位业内专家说：“一来可以观察市场，二来可以减少税务支出，相信大多数内资房企都会选择等待。这也是近期住宅开工量持续低迷的一大原因。”

　　但是，两税合并对那些原来可以享受税收优惠待遇的内资房企带来的可能就不是利好影响。“例如万科在深圳的项目纳税时享受15%的优惠税率。而假如统一为25%以后，万科未来需要缴纳的企业所得税将提升。”该专家认为，新的企业所得税税法对目前扣除各项成本和费用以后利润仍高于20%以上的房子影响较大；对于毛利率低的企业，影响则相对较小。

　　事实上，新税政实施后，开发商所期待的便是是否可冲抵土地增值税。

　　今年1月，国家税务总局公布，从2月1日开始对房地产开发项目竣工、完成销售的开发商征收土地增值税，最高税率相当于其从地产项目所获利润的60%。长城证券的分析报告也指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。

　　因此，新税法对于房企来说，两者之间的影响基本上会相互抵消，整体利润水平不会有非凡大的波动。

　　不过，广州地产专家、寒桐投资顾问公司总经理韩世同则认为，倘若地方严格清算土地增值税，两税合一的利好并不能完全冲抵清算土地增值税造成的成本增加。他认为，利润率不足30%的地产企业预计将更能享受两税合一带来的利好。

　　而那位接受采访的北京开发商更是担心地表示，“政府可能会出台新的税种抑制房地产行业利润水平。因此‘两税合并’的实际影响，目前实在难以判定”。

　　内外资平等竞争

　　两税合并似乎在狙击境外游资上的作用更为明显。华标集团营销总监陈光就乐观地表示：“外资企业没有了以前所享受的税收优惠，与国内企业站在相同的起跑线上，在一定程度上，也能够抑制外国游资大量涌入的狂潮。”

　　据我爱我家副总经理胡景晖介绍，由于外资企业享有税收优惠政策，所以很多房地产企业在成立之初就想办法注册成外资企业，为的是避税。“但随后中国加入世贸组织，这种现象已经很少了。此次，随着新税率的实行，内、外资企业统一纳税，对公平市场竞争也有好处。”

　　近几年对于外资的政策优惠一直处于递减中。《外商投资产业指导目录》和去年的“限外令”，都已充分说明国家并不鼓励外资进入房地产业。如今，内外资企业所得税合并，外资进军房地产业无疑又加了道闸门。

　　统一税率之后将会在多大程度上影响外商投资国内房地产业的热情？易居房地产研究院高级研究员杨红旭认为：“一方面，两税合并将在整体上减少外资地产企业的盈利空间。但对外资进军内地的影响可能并不会太大。因为与房地产宏观调控的诸多政策相比，两税合并仍属小巫见大巫，而且房地产税收的征收难度一贯较大，若不加强监管，则避税和逃税的手段依然很多”。

　　另有一些外资房地产企业认为新税率实际上减轻了外资的税收负担。

　　新加坡仁恒投资财务部经理陈自力就说：“在有些领域，外资房企所得税税率与内资房企是一致的，新企业所得税法使得税率有较大幅度下调，也可以使外资房企得到减税的实惠”。

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